共有产权房是值得一试的安居模式2010-03-18应该说，在房价高涨、房市存在不确定趋势、各类安居房建设存在瑕疵的情势下，共有产权的安居模式无疑具有独辟蹊径和让人眼前一亮的作用。
当前房市的根本问题，既在于房价越来越高、房子越建越多、越建越豪华，还在于中低收入阶层沦为望房兴叹者，或者成为一辈子都背负房贷的房奴。这种强烈的反差，不仅仅是经济和市场问题，而且也是政治和公平命题。所以，保障中低收入阶层的安居，政府责无旁贷。须知，各地依傍土地出让金已经积聚了相当高的“土地财政”，现在反哺低收入无房户也算是回归民生正本。
就此理解，政府出钱凑份子，帮助低收入无房户买房，按出资比例拥有对应产权，很正常。而且，现有房市环境，全国一、二、三线城市可谓同此凉热，所以这种模式也有全面推广的普适性。这种模式的好处在于，无论房子的性质如何，不管是商品房还是经适房，政府和买房者结成了利益对子，变成了利益攸关关系，因此买房者不必担忧被开发商忽悠。关键是因为政府的“参股”，买不起房的人能够买得起房，而且不会担忧产权上的纠纷。所以，共有产权房的模式，既破解了低收入者望房兴叹的心理焦虑，更摆脱了市场语境下难以安居的现实困境。
归根结底，政府和买房者共享产权，不仅仅是公共财政的扶助贫弱，发挥出安慰民生的亲民情怀，而且政府充当了安居工程的担保者角色。这一点相当不容易，因为在房市走向的问题上，近年来公众对政府在房市中的角色并不认同，“土地财政”的存在以及附着于房市上的数十种税费，让公众觉得公权是房价高涨的幕后推手。而经适房投入的不足和分配程序上的瑕疵也让公众对权力作为充满不信任感。在此情势下，共有产权模式的出现，一定程度上颠覆了公众对公权力的看法，润滑了权力和民众的关系。
经过多年的实践，中国的保障房出现了多种模式，如廉租房、经济适用房、危旧房改造、城中村改造、农民工公寓、公共租赁房等。但是在实践中，这些模式如果仅仅由政府主导而不能和享受者形成利益攸关关系，这些保障房的建设总是不能全部落实到位，或投入不足，或分配不公，或设施极差，或地点偏僻。而由于政府投入和买房者存在着一举三得的利益关系，共有产权破解了这一魔咒。
当然，共有产权房也存在着程序上的问题。以淮安模式论，月收入在600元至800元的才划为共有产权模式住房人群。事实上，以现有的房价，月收入千元的人群同样买不起房，以此标准，共有产权房对安居对房市产生的正面影响就大打折扣。如果是这样，这一模式仅仅具有象征性，就失去了全面推展的意义。
' />共有产权不宜成为保障性住房主导模式2010-03-18在此背景下，江苏淮安市日前首推的共有产权住房保障模式让人眼前一亮，已经引起了全国各地和国家相关部委的广泛赞许。
淮安的共有产权房模式是指，政府出50％或30％和符合条件的人凑份子买房，买好后交给个人居住；政府和个人按出资比例拥有对应的产权，5至8年后，买房者只要将政府出的那笔钱还了，房子产权就全归个人了。
有了政府出的这一份子，中低收入者购房的门槛就会大大降低。政府事实上不收利息地为你垫付了一大笔房款。这种方式对很多人来说并不陌生，就像有亲戚朋友在你买房的时侯无偿地帮了你一把。在共有产权房模式中，政府就充当了这一角色。
凭借这种方式，“夹心层”看到了通过自己努力完全拥有产权住房的希望，并且提前锁定了房价可能续涨的风险。虽然只出了部分房款，但只要按时还完政府垫付的房款，未来房价上涨的收益完全归自己所有。而在传统的经济适用房模式下，个人只能获得部分增值收益。
除此之外，共有产权住房的一大亮点是，大幅压缩了寻租的空间，减少不公正现象的发生。政府－个人共同买的其实是商品房，房价只比市场价略低5％－10％，转手倒卖的获利空间相当有限，此即淮安市所说的通过“出口”反制“入口”；此外，政府从划拨土地建设保障性住房，变为出让土地回购保障性住房，更多地是市场化操作，灰色空间很小。
还值得称道的是，共有产权住房的产权十分明晰，在廉租房－经适房－商品房之间实现了“无缝”连接。个人可以把自己的产权抵押出去申请公积金贷款和商业贷款，当个人无力偿还贷款时，政府可以代为偿还，但个人产权份额也会随之缩小，届时房屋就带有越来越明显的廉租房性质；如果个人无力偿还政府垫付的房款，个人也就可以一直住着，转让时再按比例和政府分享房款，这很像经济适用房；如果偿还了政府垫付的房款，经适房也就完全成了个人所有的商品房了。一度复杂的退出过程变得简单清晰。
由上可知，与传统的经适房模式相比，共有产权住房有着诸多优点，因而值得各地借鉴推广。我们相信，这一创新模式，比现有的一些保障性住房做法更有生命力。
当然，共有产权住房也只是边际上的改良。其他地方要模仿，需要一定的地方财政实力做支撑。淮安市2007年将旗下两家国企剥离，2008年获得了1.5亿元资金用于项目的启动。政府其余投入的资金，则是通过土地的出让换算成资金成本。这一条件不一定各地都能具备。
共有产权住房的确降低了寻租空间，但这也同时说明了买房者获得的优惠空间并不大。在供应限价房的地方，由于房价明显低于市场价格，结果供不应求，人们纷纷走后门找关系。与此不同，淮安市在共有产权住房试点过程中，出现的却是“房等人”，其原因在于房价基本与市场接轨。由此来看，政府虽提供了一笔无息贷款，但购房者最后还是完全依赖自己扛下高房价。
进一步看，共有产权住房要得到顺利推广，是以未来房价还将继续走高为背景的，实际上是政府借钱给低收入者，鼓励其提前购房，购房者的杠杆其实比正常情况下更高。更高的杠杆只有在将来房价上涨时才是更好的选择。
事实上，政府增加保障性住房的出发点不仅是要让更多人买到房住上房，还在于同其他政策一起抑制房价过快上涨。共有产权住房是以接受当前高房价为前提的，并且隐含未来房价继续上涨的假定。它没想过要降低房价，只是创造条件让中低收入者进入市场。由此看来，这一模式不宜成为保障性住房以及房地产政策的主导思路。
（作者为经济学博士，宏观经济观察人士）
' />“共有产权房”能防止富人钻空子吗？2010-03-18江苏省淮安市在全国首创共有产权住房保障模式（《重庆晚报》3月17日）。此前国家有关方面认为这一模式从制度层面上堵塞了原来经适房的牟利空间。
如何“从制度层面上堵塞了原来经适房的牟利空间”？共有产权房的“秘笈”是：
“因为在《房屋登记簿》及其《房屋所有权证》上有明确的比例及权属关系，私下倒卖时，政府可以依法制止、纠正、打击。即使申购共有产权房弄虚作假成功，倒卖时还必须交出政府产权收益，5年内原价购买，获取的也只是这部分的贷款利息。‘出口’时非法牟取暴利的空间不存在了，‘入口’时弄虚作假的情况也就基本消失了，这就是以‘出口’反制‘入口’。”（摘自《淮安共有产权住房保障模式二十问》）
共有产权房事实上比传统的经济适用房更优惠，一是政府按照经济适用房价格出售；二是在经适房价格基础上，个人可以按7﹕3或5﹕5的产权比例购买，也就是个人只需出七成或五成的购房款。
考虑到购房人获得全产权的愿望及实际困难，购买政府产权的人性化操作办法为：5年内购房的按原供应价格结算；5年以后8年以内购买的，按原供应价格加当年的利息结算（市场价低于原价或此价时取低价）；8年以后购买的按届时市场评估价格结算。
这两个规定合在一起意味着什么？意味着政府为购房人提供了5年3成或5成的无息贷款，外加3年活期利率贷款。同时，还外加了一重保险：如果房价下跌，市场价低于原经适房价格，则按最低市场价结算。
一方面有这么多的好处，另一方面对于骗购共有产权房的防范和打击措施，并不比传统经适房严密，甚至更松。因为共有产权房的退出机制为：个人可以购买政府产权部分形成完全产权；直接通过市场转让，按比例与政府分成收益；共有产权房家庭收入高于政府规定标准时，仅对政府产权部分交纳市场租金，无需向政府退回住房。
这种规定，没有了传统经适房5年内不得上市的规定，也没有骗购时必须退回住房的规定，而且只要购得全部产权，购房人未来出售此房时，将不必对溢价部分和政府分成。而传统经适房即使在五年期满后出售，无论何时出售都必须将溢价的大部分分给政府。
可见，共有产权房不论从准入、政府“无息贷款”收益等方面，都比传统经适房宽松多了。制度设计理论上“‘出口’时非法牟取暴利的空间不存在”的自我说辞在现实中根本不存在，“以‘出口’反制‘入口’”的理想设计就更不可能实现。传统经适房富人豪车扎堆的现象，恐怕会在共有产权房中更严重。
另一方面，现有共有产权房对穷人的“准入门槛”并不低，因为其个人比例部分需要交全款。假设共有产权房价是同期同地段商品房的一半，那么按个人七成模式，个人一次性付款部分是同期同面积商品房的35%；按个人五成模式，个人一次性付款部分是同期同面积商品房的25%，都比商品房的二成首付还高。事实上共有产权房、经适房通常还不可能便宜到只有商品房价格的一半。因此，购买共有产权房一次性付款的额度要远高于购买商品房的首付。
共有产权房能不能防止富人钻空子，我大有疑虑。
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