不要上了“拆迁造富”炒作噱头的当2010-01-26虽然去年就有媒体报道，深圳岗厦旧村改造将成就近十个亿万富翁及20来个亿万家族，但此番深圳大冲旧村改造将造就十个亿元户的消息，似乎依然让很多人感到超乎寻常的震撼:普遍的红眼病之外，更有愤愤不平的声音如潮翻滚。有人指责“房价就是这样被推高的”，更有人宣称“像这种拆迁适当补点就行了”；对照诸多野蛮拆迁事件之后的网友评论，真有点“乱花渐欲迷人眼”的味道。
多少生活常识已经证明，被拆迁户拿的越少并不意味着房价就会越低，而只是开发商的暴利就越高而已；村民将私人所有的房产与开发商进行拆迁交易，依当地市价而论补偿价格再为正常不过，为何拿的稍微多点了就让人如此眼红呢？难道房产开发商在富豪排行榜上占据半壁江山也毫无问题，卖房卖地的村民多出了几个名义上的亿元户，就非遭痛骂不可吗？
所谓旧村拆迁造就亿万富翁，其实只是名义上的简单换算而已，主要是开发商乐于对外宣扬的一种炒作噱头；殊不知这些城中村的村民此前大多都是靠租房为生，这样的补偿标准以当地房价计算，非但不是开发商的慈善，相反却总是偏向于开发商利益的。我们没有理由怀疑开发商进行拆迁交易的经济理性，更没有必要把被拆迁户对土地增值收益的合理分享，看做是“不劳而获”的暴发。
众所周知，新的拆迁补偿条例备受期待的焦点之一，正是对拆迁补偿标准的合理确定；因此，对于暂且不过是偶尔出现的旧村拆迁造就亿万富翁，公众理当给予认可，而不是动辄犯下红眼病闹起“仇富”情绪，不知不觉中就将自己摆在了出台新拆迁补偿条例的阻力一边。
公民因为自身私有房屋而合理分享土地增值收益，是天经地义的正常现象，只不过现有土地批租制度长期严重扭曲了交易的天平。待市场交易的天平重新归位之后，旧村拆迁造就亿万富翁，应该比股市造富、建房造富都更为稀松平常，才是对公民私有产权的真正尊重。
' />10个亿元户掩盖不了拆迁户的权利困境2010-01-26深圳大冲旧村改造补偿金将造就10个亿元户，400户千万富翁家庭，这一组令人炫目的数字，恐怕会令看到报道的读者羡慕深圳被拆迁户的“一夜暴富”——— 但是，“10个亿元户”不能掩盖拆迁中的权利困境。正如报道中所提到的，大多数原村民选择物业补偿，就在于现金补偿与当下深圳房价之间依然存在巨大悬殊，因此看似不菲的经济补偿无法弥补村民丧失房屋以及房屋所附加的经营、租赁等价值，也完全跟不上购买商品房所需费用。10个亿元户，400户千万富翁家庭不过是当地村民中的个案，绝大多数村民恐怕还要面临着“未来如何生存”的困境。
实际上，只要农村土地流转不解决一个核心问题——— 宅基地使用权的转让，农民就无法获得足够的权利保障，包括对土地真正的自主产权、交易权以及收益权。随着农村劳动力向城镇转移步伐加快和城市中普遍存在的“城中村”进入改造轨道，农民出售宅基地和住宅的情况越来越普遍。由于这些宅基地和住宅属于农村集体土地，并没有经过确权，因此买卖时无法办理过户手续，造成这些农村宅基地交易存在风险，致使农民的宅基地和住宅缺乏有力保护。
遗憾的是，《物权法》并没有达到舆论、专家与公众的共同期待——— 尽快通过完善有关法律法规，通过为农民住宅办理产权证的方式，使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序买卖，以推动农村经济健康发展。
因此，不管是在城市还是在农村，没有住宅完善确权和登记发证，居民就少了一道法律上的“护身符”。诸如处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等，他们无法获得完善的住宅确权和登记发证资料为法律凭据。农村宅基地和农民住宅完善确权和登记发证缺失，已经成为农民私有财产管理的制度障碍。
我们可以假设，如果农民私宅可以经确权发证后，顺利进入市场进行交易、租赁、抵押，由不动资产变为资本流向社会，也许就不会存在那么多至今仍然屹立的“城中村”，规范的市场交易能够逐步消化掉那些“城中村”。我们同样可以假设，如果农民真正拥有对农村宅基地和农民住宅的产权，他们在拆迁过程中就拥有了与地方政府、开发商对等的博弈能力，不仅可以依法享有城市化进程的经济收益，而且同样有助于城市改造进程的顺畅——— 农民不担心因为权利不足而导致拆迁博弈代价大于收益，也就不会成为所谓的“钉子户”。
目前，由于以往农村宅基地和农民住宅没有完善确权，因此农民的土地财产权利缺乏，在某种程度上也正是农民贫困的一大原因。如果对现有的农村宅基地和农民住宅完善确权和登记发证手续，使农民的合法宅基地上市流转，显然是落实农民财产权利之举，有助于农民摆脱权利贫困。“10个亿元户”不能掩盖拆迁中的权利困境，正需要公共决策者以更大的魄力与决心去破解。
' />凭正常拆迁补偿致富不应只是权利神话2010-01-26亿元户和千万富翁，对许多普通家庭来说，是不可企及的财富梦想。当许多年来破破烂烂的几套房子，可以直接兑现成一串让人数得头晕的天文数字时，其心理效应的确无异于中了巨奖。对被拆迁者如此，旁观者更莫不如是。于是，这群一夜暴富的人，很容易就被贴上道德标签:挟房以令政府的刁民，靠歪门邪道致富的懒人，甚至还有人将高房价的原罪直接推到了这些人身上。
这容易让人联想到，当初面对暴力拆迁，公民为捍卫自己的房产权利奋起抗争时，人们振臂声援时的义愤表情。如今权利回归了，应得的补偿到手了，舆论风向却开始强劲地转舵，两相对比，让人心生错乱。
当然，要厘清这种错乱，首先要明确这些新富是怎样炼成的。在大冲旧改项目中，超过一半户主拥有1000平米的建筑面积，按每平米1.1万的补偿金，就意味着，这里将诞生400户以上千万富翁家庭。这片区域号称城中村，却是重要城市地段，地理位置优越。对于迈入“两万元时代”的深圳房产市场来说，每平米1.1万元的赔偿并不多。更何况，在那样一个房价高企的城市里，但凡拥有一两套房产的人，哪个不是身家百万乃至千万呢？
这些位于城市中心的住户，早已失去耕土，那些建在宅基地上的房产或用于小生意，或用于租赁，但却唯独因小产权身份而不能自由买卖。房产不能变现，只能靠租金维系生活。城市中拥有一套房产就可以自由交易的规则，其实对他们很奢侈。
每户1000平方米的建筑面积也的确令城市蜗居者为之咋舌，但对这些城中村人来说，租金几乎是他们财产的全部。对一个理性经济人而言，尽可能多地建房产获租金以求存，从正当渠道追求个人财产的价值最大化，又有什么错呢？
不能把房价疯涨之罪都归咎于这些获得正当拆迁补偿的人。究竟是拆迁补偿之高催涨了房市价格，还是房价之猛导致了拆迁补偿的水涨船高，这不是先有鸡还是先有蛋的问题。不管拆迁补偿是高是低，房市都可以疯涨得离谱。君不见，那些手握燃烧瓶，不惜以自焚抗击暴力拆迁的拆迁户，不就是在同地段房价上万的语境下，只能拿着几千甚至几百块钱每平米补偿款的悲剧吗？拆迁户拿得少，房价不一定会低，多年经验告诉我们，拆迁补偿多少不是关键，关键的是，地方政府和开发商究竟想从这块土地上赚多少。
也许，正是因为多年来不合理补偿、暴力抗拆的悲剧演得太多，我们始终陷于这种权利贫困中不能自拔。以至于当拆迁户获得正常的拆迁补偿时，我们不去欢呼权利的回归，反而更多将其视为财富神话，甚至对之横眉冷对、恶语相向。这是一种权利长期缺失的悲哀。大冲的村民是幸运的，他们获得了正当的补偿，也赢得了想要的生活。但这种幸运却不该被卷入舆论挞伐的漩涡，更不应是难以复制的权利神话。
' />对旧村改造出“富翁”，不必太艳羡2010-01-26广东最大旧改项目——深圳大冲旧村改造项目补偿标准为:物业补偿按建筑面积实现1:1补偿，货币补偿每平方米1.1万元。统计显示，有871户村民可以获得补偿，而超过一半的户主拥有1000平方米的建筑面积。这意味着，此改造项目将造就10个亿元户和400户千万富翁家庭。（《武汉晚报》1月25日）
大冲旧村整体改造效果图。
2009年3月18日，大冲旧村改造集体物业签约暨动迁仪式
“亿元户”、“千万富翁家庭”，如此“扎眼”的补偿金额，让许多网友艳羡不已，甚至心生嫉妒，如认为这是“拆迁中一夜暴富”。在贫富差距日益扩大、普通居民收入有限的大背景下，有这样的情绪，当然不难理解。但具体到这起改造，我以为，此种情绪其实大可不必。
首先，从补偿标准来看，每平方米1.1万元的标准，看似很高，但放在深圳房地产市场来观察，实际上并不离谱，甚至是只低不高。数据显示，2009年深圳房价已经进入“2万元时代”，2009年12月深圳全市新房成交均价高达22304元/平方米。而此前国务院法制办不是已表态“（征地拆迁）按市场价格补偿”？
再者，“记者调查发现，为应对高房价，大多数原村民不要现金补偿，而是选择物业补偿”。这意味着，所谓的“富翁家庭”，很大程度上其实只是理论上，而非现金意义上的。众所周知，在当前房价涨声不断的背景下，有房的城市居民因产房升值而一跃成为百万、千万“富翁”的事，实际上早已稀松平常、见怪不怪。只不过，这种“富翁”之“富”，也仅仅是理论上、账面上的而已。
最后，就旧村改造、城市征地拆迁而言，巨额补偿不仅包括房屋、住房补偿，而且同时还包含有生活补偿、保障内容的。这正如《物权法》中所明确的，“征收集体所有的土地，应当……安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活”，“征收个人的房屋及其他不动产……还应当保障被征收人的居住条件。”从这些内容看，每平方米1.1万元的货币补偿或1:1的物业补偿，显然也并不算高。
当然，话又说回来了。一方面，以普通居民的眼光来看，靠有限的工资收入，眼下动辄上万元的城市房价本身确实已太过离谱了；另一方面，该地“一半户主拥有1000平方米的建筑面积”的事实，对于众多在城市中“蜗居”的市民来说，也的确是显得有些奢侈、不尽合理。只是，在这里，我们必须清醒地意识到:其一，上述这些房价、住房面积的问题，与征收拆迁补偿是否合理、正当，是两个不同层面的问题——前者涉及的主要是房地产市场秩序的规范、调节问题，而后者主要是一个物权保障的权益问题；其二，两者之间也不是矛盾的，更好地保障后者，不仅不会损害前者，从长远来看，反而有益于后者——毕竟，在居民物权充分受尊重的社会，澄清房地产市场才更有可能。
' />拆迁为何拆出10个亿元户400千万户2010-01-26有关深圳旧村居民因拆迁而暴富的新闻已经不是头一遭听说了。此前，深圳市福田CBD岗厦村旧城改造项目也创造了一个“神话”，在房屋拆迁的一夜之间，500多栋楼房的主人集体跨入千万甚至亿万富豪行列。拆与不拆、高补还是低补，无非是利益的纠葛。但从深圳的这些拆迁范例看，似乎大多相安无事，没有人抱着燃烧瓶煤气罐上屋顶的，也不需要拿国旗和宪法说事，尽管有矛盾有纷争，但总体是和谐的，皆大欢喜的。
这起码也印证一个基本逻辑：拆迁上的问题，没有天然的钉子户；只要补偿基本到位，群众不会不愿意拆旧迁新。由此看来，新的拆迁条例固然要做好“搬迁”的文字功夫，恐怕还需要把市场化补偿环节好好补课，毕竟，《城市房屋拆迁管理条例》第24条早就明确规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。”
以上算是旧话重提，深圳拆迁的例子的确是让人艳羡的。有人说，政府和开发商付出的补偿很高，最终开发商会用更高昂的价格来把高成本涵盖。每一个城中村改造意味着整个城市整体运营成本的非常规上升，这将导致整个城市运营的断层——但实际上，即便是没有生长城中村的地皮，盖出来的房子也不见得便宜。拆迁补偿，就算高一点，只要补得其所，对公共利益也是功德无量的事情，总比短斤缺两、强买强卖的强。
拆迁上的补偿价格，说到底决定于政府的议价能力。眼下的情况是，即便是涉及公共产品与服务的定价，某些地方政府的议价能力也是出奇的彪悍，比如各色诡异的听证会，一律看涨不看跌。政府越“精明”，话语权越骄纵，群众的话事能力越孱弱，很难讨到一个公平正义的价格。结果有二：一是很多与公权沾边的产品成本不透明，职能部门以信息不对称捍卫其议价优势；二是利用政府公权，动用强制力量，固守“低买高抛”的霸王逻辑。与其说这是一种“议价能力”，不如说是自说自话独断专行。
当然，随着民主法治的健全、公民社会的发展，政府与民众议价的领域越来越多，形式越来越成熟。然而，在这种常态的对话与博弈中，政府的杀价本领有多高，不仅考验着其善治的层级与情怀，更决定着民众的幸福感，关系到社会公平与正义的示范度。从这个意义上说，我们希望公权与私权“砍价”的时候，是温情的，乃至是大智若愚的。
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