央行托举房贷微调新招亮相

5月12日，中国人民银行总行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，讨论当前差别化住房信贷政策，十五家主要商业银行分管副行长及相关部门负责人参加。令市场瞩目的是，刘士余明确要求各家商业银行要支持住房贷款业务，进行合理定价。

刘士余的表态可以视为央行进行经济“微调”的最新招式，这种针对特定行业信贷投放进行“窗口指导”的操作形式，此前也曾多次出现过。在全国房地产市场凄风苦雨的当下，央行显然意欲“托举”。

3月之后，房地产行业各方面数据都在加速恶化。1月至3月全国商品房销售面积累计同比-6.9%，比之去年年底将近20%的增速已是天壤之别。房地产投资增速也明显放缓，1月至4月累计同比增速16.4%，连续第三次出现下降。新开工面积、土地购置面积下滑。相关税收也受到拖累。

另外，持续上行的房屋价格也明显松动。统计局公布的70个大中城市新建住宅价格指数显示，年初至今全国房价环比增速明显下降，最新数据只有0.2%左右。一线城市普遍增速放缓，杭州、温州等城市房价下降已有多时，最近惠州、南京等多地新盘出现促销。二手房挂牌价大幅跳水的新闻也时常可见。尽管这中间可能存在“选择性偏差”，但今年以来全国范围内房价盘整甚至略有下行的判断应当接近客观。

众所周知，房地产关乎全局，通过行业直接投资、上下游产业关联投资、地方政府财政收入、金融机构资产质量等多条重要渠道影响宏观经济波动。因此，不难理解各级政府的“救市”行为。

央行的表态直接针对目前商业银行对于房贷的抵触行为而来。由于利率市场化、互联网金融等因素推升了商业银行的资金成本，收益率只有7%不到的住房贷款越发不受待见。相比工商企业贷款、消费信贷等其他产品来说，房贷期限如此之长、收益如此之低、占用资本如此之高、押品变现如此之难，实在吃不消。所以很多商业银行早已从价格和总量两方面来减弱对房贷业务的依赖。价格上，8.5折优惠自去年三季度起就逐渐消失。5月8日，最后一家执行9折利率的建行也顶不住压力，上浮到基准水平（6.55%）。招商、中信等股份制银行还有所上浮，幅度从5%至10%不等。总量上，年初商业银行就开始弱化对于房贷业务的考核压力，同时部分中小型银行干脆停止房贷业务。这些措施，与2011年房地产市场遭受重磅调控时商业银行的举措几乎如出一辙。然而高层反应与2011年的默许不同：刘士余从“包容性金融”、“普惠金融”的高度，要求商业银行给力。

然而，央行此举是否有效，值得怀疑。首先，去年央行要求各家商业银行加强资产负债管理，并开始加强对同业业务的监管，引起银行间流动性的紧张。辅之以余额宝等互联网金融产品对广大储户的理财教育，银行资金成本顿时升高。即便是目前资金已经显现宽松之际，1年期5%的理财收益率也是遍地都是。结果是，利率易上难下。商业银行核心盈利模式——吃利差的空间被大幅挤压。其次，本轮房地产市场调整呈现自发、全面的特征，有别于2011年政策大棒打压的情景，因此可能更难被政策上的边际调整所扭转。目前业界普遍预期房地产苦日子至少还会持续几个月，新房、二手房价格全面下跌是大概率事件。最后，由于房地产行业长期与土地财政、影子银行、投机炒作等结构性问题相绑定，所以政策端更进一步放松的可能性也不大。综合种种，央行这一举措效果恐怕存疑。

刘士余的表态中还有一些信息需要注意。第一，只提住房贷款而不提房地产开发贷款，说明央行底线仍然分明，所保的是刚需而不是泡沫。第二，关注断供、弃房风险，同时加强舆情监测，在把握实质风险的同时避免市场由于片面信息而产生恐慌。第三，要求商业银行“保本、微利就好”，“讲政治”。话说得已经很重了，说明形势的确不容乐观，同时也反过来看出央行对指导执行力度的担忧。

以五大行为首的十五家参会银行代表着中国银行业的主力，目前正处于利率市场化的大潮之中，但惨遭负债端和资产端改革程度不匹配的折磨：一方面要忍受不断抬升的资金成本，另一方面又要服从监管部门对资产配置的种种约束。所以在一些针锋相对的时刻，商行的不满可能会更容易令体制内外所感知。市场化与保就业的指向冲突，盈利性与政治性的双重担当，是商行尴尬的根本原因。那么此番央行表态折射出了改革的局部底限吗？希望不是。毕竟本轮改革起步不久，如此搁浅实属可惜。

齐岳（北京 职员）