地王项目要合适更要合时
www.fjnet.cn?2012-07-12 09:04? 杨红旭?来源:新闻晨报 我来说两句
全国单价新地王日前在北京火爆出炉。海淀万柳地块拍卖现场,经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及300多轮配建回购房面积竞争,民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄,楼面价为3.38万元/平方米,若剔除回购房因素,则楼面价约4.02万元/平方米,再创全国单价地王的纪录。 社会关注非常强烈,舆论反应非同凡响。到底该如何看全国新地王的诞生? 其一,地王并非什么“怪物”,客观而言,这是房地产市场化的一种表现。自从上世纪80年代末我国实行土地批租制度以来,城市中的优质地王,本应比郊区的地块更值钱。2004年实行土地出让 “招拍挂”制度以后,土地出让中的权力寻租大量减少,土地成交价格比之前更接近本身的价值,这是市场进步的表现。 其二,地王的出现存在一定负面影响。无论是单价地王,还是总价地王,其出现往往意味着市场温度上升。如果是在市场低迷期,倒也罢了;如果是在市场繁荣期,往往会助涨市场预期,使开发商和民众认为地价和房价还会继续上涨。典型情况是,一个地王出现后,其周边的在售楼盘和二手房,很快就会上调价格。 其三,万柳地块这个全国新地王有点“不合时宜”。从地方政府出让土地角度,以及企业购地角度来看,地王何时出笼其实不太要紧。市场热时,有利于地方政府获得更多土地出让金;市场凉时,有利于开发商少花些钱。当前的房地产调控形势处于敏感节点,随着商品住宅成交量持续多月的反弹,房价也出现了止跌上涨的苗头,这与房地产调控的方针有悖。正是在这种背景下,上周国务院总理温家宝在江苏调研时强调,目前房地产市场调控仍然处在关键时期,调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作,绝不能让房价反弹。而此时,在多家开发商的激烈拼抢下,全国新地王现身,或多或少地向市场传递了地价、房价上涨的信号。 其四,地方政府还是花了些心思。2007年以来,国家的房地产调控部门,对于地方采取的是“控制性”指导方针,并不希望各地不断出现地王,甚至某些时间段严禁地王。不过,市场无形之手和政府有形之手,总在是较劲,不宜放纵,也难以严控。于是,作为地王的出让方,地方政府承受了较大压力。此次,北京海淀区还特意设定了一个最高价,也即26.3亿元封顶,其后若有开发商继续竞拍,则进入竞配建回购房阶段。按26.3亿元计算,则楼面价为3.38万元/平方米,虽高却不至于成全国新地王。而之前的全国住宅单价地王,是2011年6月浙江义乌的一幅小地块,楼板价高达3.95万元/平方米。结果,业界人士剔除回购房因素,万柳地块仍破了4万元大关,受到外界热炒。 |
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