近日，住建部等六部委联合下发《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，明令各级地方政府编制两个规划：2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划。

相对于其他诸多调控政策，此“通知”颇为另类。此番单单要求各级政府编制住房保障专项规划，足见中央对住房保障的重视程度。商品住宅开发能为地方政府带来土地出让金和税收收益，而搞住房保障却要地方政府投入资金，所以若无中央的强力督促，多数地方政府建设保障性住房的积极性较低。

“通知”的核心内容是“规划重点和基本目标”，不妨一一分析。

第一，针对低收入家庭，主要通过城市棚户区改造、廉租住房和经济适用住房进行保障。廉租住房应是主力军，按照《2009－2011年廉租住房保障规划》，将解决747万户家庭住房困难。经济适用住房按规定是面向城镇低收入家庭的，但实际上真正的低收入家庭多数是买不起经济适用住房的，各地都在放宽准入标准，说实话，乱糟糟的有点失控。棚户区改造是新增的重要路径，稍后再谈。

目标有两个。一是力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。此指标最早是去年12月“国四条”提出的，届时将保障全国城镇家庭的7.8%左右。二是2013-2015年稳步扩大制度覆盖面，力争到规划期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。当前各地廉租保障的面积线不统一，比如上海为人均7平方米，武汉为人均10平方米。对于多数城市而言，廉租住房面积不可能提高到13平方米，而除了廉租房外，这部分群体的住房问题能否通过棚户区改造和经济适用住房得到解决，还是个未知数。

第二，针对中等偏下收入家庭的住房困难，主要通过公共租赁住房、限价商品住房解决。“中等偏下收入”概念属于首次提出，这是统计体系中的术语，此类家庭约占全部城镇家庭的20%。公共租赁住房是个新生事物，前段时间七部委联合出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，看文件架势，公共租赁住房未来将成为我国住房保障体系中的重要产品，主要解决城镇“夹心层”家庭，以及青年职工和外来务工人员的阶段性住房困难。然而这一产品能否顺利推进，各地并无多大把握，除了提出将兴建2000万平方米公共租赁房的重庆市外。

至于限价商品住房，实属“老大难”产品。自2006年“国十五条”中提出推广此物后，只有广州、成都、北京等少数城市做过试点，总体上效果不咋样。“通知”中又扯出这一产品，前景依然不容乐观。限价房只是限制售价，其他环节等同于商品房，非市场非住障，很多地方政府不知该如何实施。另外，将其归入住房保障体系，过于勉强。中等偏下收入家庭，在实践中是经济适用住房的保障对象，此章中却未明确，政策制定者有点“知错不改”，失之偏颇也。

第三，推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。棚户区中的居民，多数属于中低收入住房困难家庭，推进棚户区改造是加强住房保障的重要方式。去年12月，六部委出台《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，提出：力争从2009年开始，结合开展保障性住房建设，用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成。棚户区改造属于推倒重建，旧住宅区综合整治主要是给老房子“穿新衣、戴新帽、换内胆”，旧住宅区中符合保障标准的家庭明显低于棚户区，属于辅助手段。

另外，“通知”中还明确提出了规划编制的主要内容和基本要求，细致程度实属罕见。多少值得反思的是，近几年国家要求地方政府编制住房规划的频率偏高，以前曾经要求的有：2006-2010年住房建设规划、2008-2012年住房建设规划、2009-2011年廉租住房保障规划、2010－2012年住房建设规划等，上一个规划远未到结束时间，下一个规划又要推出，着实让地方负责编制规划的政府部门很挠头。

（作者系房地产研究人士）