日本房产泡沫破裂后为何能社会稳定

民众对房地产市场从希望逐渐走向绝望的时候，日本整个社会也没有出现大的波澜和动荡

如果说泡沫破灭之初，日本国民在对房地产市场抱有回升的希望之中不断消化地价下跌的事实，那么，当1991年第2季度后日本实体经济转入萧条、国内失业人数增加、国民持有的股票和房屋价值大大缩水、民众对房地产市场从希望逐渐走向绝望的时候，日本整个社会也没有出现大的波澜和动荡，这其中有着深层次的原因。

首先，日本是一个法治国家，也是一个诚信社会，国民普遍具有较强的契约意识。孩子从小就受到家庭和学校的教育，要遵纪守法，信守承诺。在日本，进行房地产交易时，卖方会事先把各种风险及其后果讲得非常清楚，如果买方愿意承担这种风险和责任，双方才有可能成交签约。这样，买卖双方对自身的权利和风险、责任等都有充分的了解，而一旦签约，遵守契约则是理所当然的事情。如果成交之后出现问题和纠纷，可以诉诸相关法律，对各类违约行为进行相应的处罚。

其次，房价下跌对普通工薪阶层和低收入者的影响有限。日本人对房地产的买卖、持有和转让都需要缴纳一定的税，如房地产取得税、印花税、固定资产税、所有权转移登记税等。如果将房屋作为财产留给子女的话，还需要缴纳赠与税和继承税。购房的税收成本和负担，成为日本人在买房时需要权衡的一个重要因素。所以，日本的普通工薪阶层和低收入者一般买不起房，有钱人也不会出于投资目的而囤积多套住房。另一方面，在日本，有很多人靠租房生活，年轻人结婚时租房现象也很普遍，而租房者往往是低收入阶层，地价、房价下跌也会推动房租下降，使他们可租到更便宜的住房。还有一点需要注意的是，日本在泡沫经济尚未形成之前，业已建立起相对完善的失业、医疗、养老等社会保障制度，基本上能够保证所有人的基本生活，这也有助于抵御经济危机和突发事件，维护社会的和谐稳定。

泡沫破灭的启示：市场经济下不存在“土地神话”，房价不可能只涨不跌

当前，围绕中国房价的讨论十分激烈。毋庸置疑，中国房地产市场存在泡沫，其直接的表象就是大量资金脱离了实体经济，流入房地产市场，引起房价异常上涨，幅度已经明显超出了经济的实际增长水平，也大大超出了民众的支付能力。那么，中国是否会像日本上世纪90年代初那样出现房地产泡沫破灭?这是近两年来一直被各界关注和争议的问题。

一种观点认为，中国城市化水平还不高，土地资源有限，房价有自然上涨的压力;购房者以自我资金为主，面向房地产的贷款规模有限;中国的外资较多，美国要求人民币升值难以得到广泛支持，所以，中国不会出现像日本那样的泡沫破灭。也有一种观点认为，中国的现状与当年的日本有着很多相似之处，如：出口导向型经济、人民币升值、产业结构转型等，中国可能会像日本那样出现房地产市场崩盘，甚至会比日本更严重。还有一种介于二者之间的观点。不管何种观点，从这些观点的争论中我们可以看出，泡沫形成和破灭的原因是复杂多样的。